Sono passati ormai dieci anni dall’inizio della crisi immobiliare in Spagna, ancora oggi molti occidentali pensano erroneamente che il trigger event per il mercato immobiliare spagnolo sia stato il fallimento di Lehman Brothers avvenuto il 15 Settembre 2008. Invero il fuoco alla miccia non è stato innescato dal crash finanziario avvenuto con l’insolvenza di una banca americana nel 2008, quanto piuttosto con l’insolvenza di una istituzione finanziaria inglese, giusto un anno prima. Sto parlando della Northern Rock, che molti di voi si ricorderanno in quanto durante quella estate i telegiornali per la prima volta ci mostrarono le bank runs ossia le corse agli sportelli dei correntisti e depositanti per ritirare le proprie disponibilità finanziarie. Fu alla fine di quell’estate che iniziammo a sentire con una certa ridondanza sulle aperture dei telegiornali nazionali il termine “subprime” e solo l’anno successivo ne comprendemmo l’importanza ed anche la sua virulenza. Il mercato immobiliare spagnolo è molto correlato all’economia inglese in quanto sono milioni gli inglesi che vengono in vancanza ogni anno, soprattutto per giocare a golf, e sono altrettanti quelli che sono proprietari di una summer residence (vivienda de vacacion) o meglio hanno deciso di passare il resto della loro vita in uno chalet, in un attico o in una villa indipendente come pensionati che hanno delocalizzato il loro ultimo percorso di vita. Ne ho fatto menzione anche in molti contributi video, il traino che danno i britannici alle vendite immobiliari di viviendas è notevole: nel periodo più florido del passato decennio arrivavano anche al 25% del totale delle compravendite attribuite ai foreign investors.

Durante il biennio 2007-2008 la sterlina subì una pesantissima correzione contro la moneta unica, passando da 1.50 a 1.05 (quasi la parità) verso la fine del 2008, con ovvie conseguenze per il potere d’acquisto dei britannici. In parallelo assistemmo anche ad un aumento dei tassi di interesse nel medesimo biennio prima di vederli crollare quasi al suolo nel 2009 dove li rimasero almeno per i successivi cinque anni. L’entità del debito e la sua natura (tasso variabile) unitamente al crollo della sterlina produssero il primo shock interno al mercato immobiliare residenziale iberico. Considerate che centinaia e centinai di costruttori immobiliari spagnoli facevano pubblicità direttamente nella televisione inglese (soprattutto nella regione delle Midlands), spesso assoldando testimonials di prestigio (come Jack Nicklaus o Severiano Ballesteros) , invitandoli a valutare l’acquisto di una summer residence o una retirement home nella California d’Europa: la Spagna appunto. Lo stesso avveniva anche all’interno delle riviste settimanali o addirittura con volantinaggio postale battendo città per città. Il successo non tardò ad arrivare infatti nella maggior parte delle casistiche la proposta di investimento immobiliare era resa più appetibile grazie al rilascio di mutui ipotecarie molto generosi direttamente da banche spagnole convenzionate il che di fatto non obbligava ad avere grandi disponibilità da investire, la banca spagnola infatti arrivava a prestarti in taluni casi anche il 100% dell’intero importo da investire.

Nel 2007 la giostra inizia prima a rallentare con decisione per poi arrestarsi decisamente nel 2008. A quel punto iniziarono i default immobiliari che si intensificarono sino al 2010: sostanzialmente quasi tutti questi investimenti immobiliari erano in equity negativa, significa che l’immobile rogitato nel 2006/2007 valeva già circa 1/3 in meno dopo pochi anni, a quel punto nemmeno vendendolo si sarebbe potuto ottenere il denaro per estinguere il mutuo contrattato per l’acquisto della vivienda solitamente tra l’80% e 100% del prezzo storico (cinque anni dopo tali episodi li avremmo visti anche in Italia). La caduta dei prezzi fu progressiva ed inesorabile per sette anni consecutivi sino ad arrivare al 2015, anno che stabilizza il mercato e le quotazioni dopo gli effetti della burbuja (bolla) immobiliare. Le banche spagnole cessarono di effettuare prestiti con disinvoltura perchè tanto il mercato immobiliare cresce sempre, ed iniziarono a fare le pulizie in casa contabilizzando gli asset tossici che avevano a bilancio. Per salvare le banche spagnole con una dotazione di 100 MLD presi dalla UE, nasce nel 2012 il SAREB (Sociedad de Gestión de Activos procedentes de la Reestructuración Bancaria ) il cosidetto Banco Malo, che si occupa di assorbire e gestire gli immobili problematici e mettere in sicurezza le grandi banche iberiche. Per comprendere l’entità della serrata bancaria considerate che nel momento di massimo splendore durante il 2006 si rilasciavano 1.4 milioni di mutui ipotecari, mentre sette anni dopo nel 2013 appena 200.000.

Dal 2013 le compravendite si muovono sostanzialmente grazie ai cash buyers, gli acquirenti spagnoli e stranieri che si possono permettere di acquistare un immobile senza ricorso al finanziamento: proprio loro sono ad oggi i veri beneficiari di questo scenario di mercato in quanto si possono permettere di negoziare su tutto, persino sull’onorario notarile. Ulteriormente si sta verificando in Spagna un fenomeno piuttosto atipico: per la prima volta gli spagnoli che acquistano senza mutuo percepiscono l’immobile non più come un investimento, ma come un bene rifugio: questo è conseguenza della mancanza di redditività dei depositi bancari e soprattutto della paura atavica che tuttora è sedimentata negli animi degli iberici. Quello che stiamo vivendo noi italiani con le nostre banche, loro lo hanno già visto nel 2012/2013 con fallimenti e salvataggi senza limite. L’ultimo proprio qualche mese fa con il Banco Popular. Le ultime rivelazioni sul primo semestre 2017 ci danno anche nuovi spunti di riflessione sulla nuova genetica del mercato immobiliare: le banche hanno ripreso a prestare, ma con disciplina e sensatezza, adesso si analizza e verifica la capacità del richiedente di poter sostenere con regolarità il pagamento delle rate. Negli ultimi due anni il tasso fisso ha preso il sopravvento su quello variabile, la dimensione media di un importo chiesto a mutuo è passata dai 150.000 euro del 2007 ai 100.000 del 2016. L’aspetto più interessante del fenomeno è la durata del mutuo che con il tasso fisso si è spinta sino ai 40 anni rispetto ai precedenti 25 anni del 2006. Sostanzialmente si è imparato la lezione da ambo le parti: le banche ricercano affidamenti stabili e sostenibili a lungo termine e gli intestatari del mutuo spingono per avere una rata certa e costante nel tempo di importo ragionevole mese per mese. Sono ormai unanimi le analisi internazionali che ora identificano il mercato immobiliare residenziale spagnolo come il migliore mercato immobiliare in Europa per rentabilità e profittabilità.