Se seguite il mercato immobiliare residenziale italiano e la sua evoluzione e siete cultori di questo settore economico avrete notato come durante i precedenti trimestri la propaganda mediatica degli operatori immobiliari appaia ridondante e fuorviante. Sostanzialmente leggendo il report di qualche osservatorio immobiliare italiano qualcuno potrebbe pensare che il mercato nostrano sia il prossimo Klondike in cui buttarsi a capofitto. Mi è stato richiesto di spiegare perchè spesso faccio questa citazione (anche dal vivo) e che molti non ne comprendono il senso. Per comprendere l’analogia: il Klondike è un affluente canadese del fiume Yukon in Alaska. Alla fine del diciannovesimo secolo venne scoperto un immenso giacimento di oro alluvionale sul letto del fiume che dette inizio ad una corsa frenetica convogliando migliaia di ricercatori di pepite d’oro da tutti gli stati della costa pacifica in Nord America. Qualcuno forse ricorda persino il personaggio della Disney, Zio Paperone, che durante le sue avventure, rammenta in continuazione ai suoi nipoti come i primi miliardi della sua ricchezza provenivano proprio dall’oro trovato nelle acque del Klondike. Da qui l’espressione per analogia che un mercato sia un nuovo Klondike ovvero un settore economico in cui con facilità è possibile raccogliere elevati proventi senza tanto rischio. Ritornando a noi: stando alle rilevazioni sul secondo trimestre dell’Osservatorio Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate, il mercato immobiliare residenziale italiano appare in crescita di oltre otto punti percentuali (8.6% per la precisione) rispetto al consuntivo del 2016.

Attenzione a non fare confusione. Risultano in aumento le compravendite complessive e non il prezzo al metro quadrato. Si parla dal punto di vista tecnico di NTN (Numero di Transazioni Normalizzate) in aumento sulla precedente rilevazione, nello specifico, tra aprile e giugno di quest’anno sono state scambiate 145.529 unità immobiliari, oltre 5.000 abitazioni in più rispetto all’analogo trimestre dello scorso anno. La tendenza pertanto dimostra il proseguo della fase di recovery dell’intero settore dopo i minimi raggiunti tra il 2012 ed il 2013. Sul fronte prezzi al metro quadrato purtroppo non si riesce a semplificare il tutto riconducendo questa esposizione ad una semplice percentuale. Partiamo dicendo che il prezzo del residenziale si attesta sostanzialmente a valori stazionari e stabili con quelli del 2016, tranne modeste variazioni in alcune grandi città italiane ed in forza dello status di nuova abitazione. Al momento attuale Nomisma si attende per il consuntivo del 2017 una crescita al metro quadrato che potrebbe attestarsi tra il 5 ed il 6% ovviamente come media nazionale, senza particolari distinguo, che invece come vedremo sono doverosi. Tanto per cominciare anche tra le grandi citta italiane il quadro non è lineare ed uniforme, dipende dalla macroarea: Milano e Genova si smarcano molto meglio di Torino e Bologna che invece perdono di abbrivio. Al sud la città più dinamica appare Napoli a cui si contrappone una Palermo decisamente fiacca.

Fanno la differenza su queste dinamiche evolutive non tanto la tipologia abitativa ma la dimensione ossia la superficie specifica: più ci avviciniamo ai tradizionali 50 metri quadrati di un miniappartamento più aumenta il driver di crescita delle relative NTN e viceversa quando abbiamo metrature vicine ai 100 metri quadrati. Nel complesso il mercato residenziale italiano appare più che stabile quasi congelato, questo in conseguenza di un’approccio cautelativo in merito alla congiuntura socioeconomica italiana della popolazione. L’emergere di nuove forme di acquisizione differita della proprietà come il rent to buy stanno lentamente modificando la genetica del mercato. A questo si deve aggiungere anche il lento svuotamento dei centri storici che paradossalmente rischiano di trasformarsi in nuove prossime periferie. Cade definitivamente il mito dell’acquisto per investimento, questo sia per la messa a reddito (necessità di income) e sia per il mantenimento del potere di acquisto (growth). Le ragioni principali sono riconducibili a due grandi tematiche che hanno caratterizzato il mercato immobiliare in questi ultimi cinque anni: la constatazione di come il mattone sia diventato un bancomat all’uopo per chi governa e la disarmante incapacità di proteggere la proprietà nei confronti di inquilini morosi o peggio qualche occupazione abusiva. Quest’ultima in particolar modo è la più percepita come discriminante. Che senso ha investire in un immobile se poi non esistono strumenti giuridici efficaci ed efficienti per tutelare il proprietario.

Ricordo che, quando nel 2009 visitai il mercato immobiliare statunitense di Miami in piena crisi per le conseguenze dei mutui subprime, chiesi ad un agente immobiliare che tipo di tutela avrebbe avuto un foreign investor qualora avesse acquistato una hot property per metterla a reddito. La sua risposta fu disarmante: lo sheriffo. Hai qualcuno che sta occupando abusivamente casa tua o una tua proprietà ? Chiami lo sheriffo che te lo libera in 48 ore e porta l’intruso in una cella a vedere il sole a scacchi. Qualcosa di similare avviene anche in caso di sfratto (eviction notice), ma in questo caso si deve aspettare sino a trenta giorni. Negli USA il sistema di credit score personale è un disincentivo naturale a non pagare con puntualità in quanto questo compromette i tuoi successivi acquisti o richieste di finanziamento per i successivi sette anni. Pertanto prima di non pagare un inquilino si inventa di tutto, non per paura di perdere la casa ma per paura di vedersi peggiorare il credit score. Ne ho parlato diffusamente otto anni fa di questo. Questo è possibile perchè negli States la proprietà privata è sacra ed il proprietario è super protetto. Proprio come in Italia del resto. Pensare che basterebbe poco per cambiare lo scenario giuridico attuale e dare maggiori garanzie e tutele ai proprietari italiani. Siamo reduci ormai da quasi un anno di stallo politico dopo il rigetto della riforma costituzionale voluta da Renzi. Soffermatevi a pensare quali tematiche politiche hanno occupato la scena mediatica: immigrazione, ius soli, difesa della persona con armi dichiarate, disagio e fastidio per i campi rom oltre alle forme di interazione con la società italiana della nuova microcriminalità clandestina. Dal punto di vista sociale ci stiamo americanizzando o peggio in alcuni casi anche messicanizzando. Quanto tempo ci vorrà ancora allora affinchè anche la protezione della persona e della proprietà assomiglino a quelle statunitensi.